Enciclopedia giuridica

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Ipoteca

L’ipoteca è una garanzia reale (v. garanzia, ipoteca reale ), che si distingue dal pegno (v.) anzitutto per l’oggetto (art. 810 c.c.), che può essere costituito da beni immobili, e da diritti reali sugli stessi, come usufrutto (v.), superficie (v.), enfiteusi (v.), oppure da beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aeromobili, rendite dello Stato). Si distingue, in secondo luogo, perche´ la sua costituzione richiede una specifica formalità , che è l’iscrizione nei pubblici registri: nei registri immobiliari (v.), per i beni immobili; nel pubblico registro automobilistico (v.), nel registro navale (v. registro, ipoteca navale), nel registro aeronautico (v. registro, ipoteca degli aeromobili), per i beni mobili soggetti a iscrizione; nel Gran libro del debito pubblico (v. titoli del debito pubblico) per le rendite dello Stato. L’ipoteca può avere tre diverse fonti: a) ipoteca volontaria (v.); b) ipoteca giudiziale (v.); c) ipoteca legale (v.). Tanto l’ipoteca giudiziale quanto l’ipoteca legale dello Stato si costituiscono per iniziativa, meramente facoltativa, del creditore: differiscono fra loro per il diverso titolo che legittima l’iniziativa del creditore. Ma l’iniziativa del creditore è superflua, a seguito della riforma dell’art. 2834 c.c., introdotta con la l. n. 52 del 1985, per l’ipoteca legale a favore dell’alienante e del coerede: il conservatore dei registri immobiliari, nel trascrivere un atto di alienazione o di divisione, deve iscrivere d’ufficio l’ipoteca legale, a meno che dal titolo o da separato atto pubblico o scrittura privata autenticata non risulti che vi è stata rinuncia all’ipoteca. Il contratto o l’atto unilaterale per l’ipoteca volontaria, la sentenza o altro provvedimento di condanna per l’ipoteca giudiziale, l’atto di alienazione del bene per l’ipoteca legale sono semplicemente titolo per ottenere la costituzione dell’ipoteca: questa si costituisce solo con l’iscrizione nei registri (art. 2808, comma 2o, c.c.). Ev una forma di pubblicità analoga, per le formalità di esecuzione, alla trascrizione (v.), e si effettua nei medesimi registri; ma dalla trascrizione, che è pubblicità solo dichiarativa (v. pubblicità , ipoteca dichiarativa) (e vale a rendere l’atto trascritto opponibile ai terzi), l’iscrizione dell’ipoteca differisce perche´ è pubblicità costitutiva (v. pubblicità , ipoteca costitutiva ); l’ipoteca esiste solo se iscritta nei registri (art. 2808, comma 2o, c.c.) e solo dal momento dell’iscrizione (art. 2852 c.c.). Il che significa che l’iscrizione è condizione necessaria per l’esistenza dell’ipoteca; non significa però che ne sia condizione sufficiente: l’ipoteca si estingue, e deve essere cancellata, se si estingue l’obbligazione che era destinata a garantire (art. 2878 n. 3 c.c.) o se viene dichiarato nullo o viene annullato o, comunque, reso inefficace il titolo dal quale traeva origine il credito garantito e in forza del quale l’ipoteca era stata iscritta. Ev il principio di accessorietà , proprio dell’ipoteca in quanto diritto di garanzia, che lega le sorti di questa alle sorti del diritto garantito. Per l’ipoteca volontaria vige la norma secondo la quale l’iscrizione di ipoteca eseguita in virtù di un titolo annullabile rimane convalidata con la convalida del titolo (art. 2824 c.c.): il che val quanto dire che, se il titolo annullabile non viene convalidato nei modi previsti dall’art. 1444 c.c., la sentenza che annulla il titolo opera quale causa di estinzione dell’ipoteca; e come tale opera, a maggior ragione, la sentenza che lo dichiari nullo o inefficace o che lo risolva o rescinda. Uguale sorte subisce l’ipoteca legale se le vicende predette colpiscono il titolo sul quale si fonda, ossia il contratto di alienazione del bene, il titolo sul quale il coerede fonda questa sua qualità e così via. Analogamente, si estingue l’ipoteca giudiziale se viene riformata la sentenza in forza della quale essa era stata iscritta o se viene accolta l’opposizione al decreto ingiuntivo o se viene dichiarato nullo il lodo arbitrale. In tutti questi casi la sentenza che fa venire meno il titolo in forza del quale l’ipoteca era stata iscritta ordinerà , su domanda della parte interessata, la cancellazione dell’ipoteca, a norma dell’art. 2884 c.c. (ma, per poter essere eseguita dal conservatore dei registri immobiliari, la sentenza dovrà essere passata in giudicato). Il principio di accessorietà implica, inoltre, che tutte le eccezioni spettanti al debitore, come l’eccezione di estinzione dell’obbligazione o quella basata sull’invalidità o sull’inefficacia del titolo sul quale l’obbligazione si fonda, se non fatte valere dal debitore, possono essere opposte al creditore precedente sia dal terzo acquirente del bene ipotecato (art. 2859 c.c.) sia dal terzo datore di ipoteca (art. 2870 c.c.). Il bene ipotecato può essere venduto, ma chi lo compera (naturalmente, per un prezzo decurtato, quanto meno, dell’importo del credito garantito) compera un bene gravato da ipoteca, esposto in quanto tale all’azione esecutiva del creditore ipotecario (artt. 2808, comma 1o, 2858 c.c.). Il bene si trasmette agli eredi, ma si trasmette loro gravato da ipoteca, e ciascuno di essi, in deroga al principio generale della parziarietà della responsabilità dei coeredi per i debiti ereditari (v. coeredità ), è tenuto ipotecariamente per l’intero (art. 754 c.c.), attesa l’indivisibilità dell’ipoteca (art. 2809, comma 2o, c.c.). La realità dell’ipoteca vale solo se l’iscrizione è tempestivamente rinnovata; se l’iscrizione ipotecaria non viene rinnovata prima della scadenza del ventennio, la nuova iscrizione sarà inefficace nei confronti del terzo acquirente che abbia trascritto il suo titolo di acquisto (art. 2848, comma 2o, c.c.). La moderna configurazione dell’ipoteca quale garanzia reale su cosa altrui è il punto di equilibrio raggiunto fra le opposte esigenze di tutela del credito e di libertà nella circolazione dei beni. In epoca anteriore alle codificazioni moderne il vincolo ipotecario su un bene ne comportava l’inalienabilità ; la sua trasformazione in vincolo gravante, con diritto di seguito, su un bene liberamente negoziabile è dovuta ad un suggerimento di Pothier, e si inserisce nelle più generali linee ispiratrici del code Napole´ on, sensibile alle esigenze di mobilità della ricchezza. La successiva evoluzione legislativa, nella parossistica ricerca di un equilibrio ottimale, ha reso quanto mai complessa la regolazione dell’ipoteca, e di essa sono qui colti i tratti essenziali, privilegiando gli aspetti che, nell’esperienza giurisprudenziale, hanno formato oggetto di particolare attenzione. Alla scadenza del credito, a garanzia del quale l’ipoteca fu costituita, il creditore non pagato ha diritto di promuovere la vendita forzata (v.) del bene anche in confronto del terzo acquirente. Questi, per evitare la vendita forzata del proprio bene, ha tre possibilità (art. 2858 c.c.): 1) o paga egli stesso il creditore e i creditori ipotecari, liberando il bene dall’ipoteca (gli converrà se l’importo del credito o dei crediti è inferiore al valore del bene); 2) o effettua il rilascio del bene ipotecato, ossia rinuncia alla proprietà con una apposita dichiarazione resa presso la cancelleria del tribunale (art. 2861 c.c.), e gli converrà nell’apposta ipotesi in cui l’importo del credito sia superiore al valore del bene; 3) o, infine, libera il bene dall’ipoteca (cosiddetta purgazione dell’ipoteca): questa consiste nell’offerta al creditore o ai creditori di una somma pari al prezzo di acquisto del bene (o pari al valore dello stesso se l’acquisto è avvenuto a titolo gratuito); se nessun creditore si offre di acquistare per un prezzo superiore di almeno un decimo, il bene è liberato dall’ipoteca contro il pagamento della somma offerta dal terzo acquirente (artt. 2889 ss. c.c.). Il terzo acquirente, che subisca l’esecuzione forzata (v.) o che paghi i creditori liberando i beni dall’ipoteca o che rilasci il bene ipotecato, ha azione di regresso nei confronti del debitore per essere da questo indennizzato (art. 2866 c.c.). In quanto creditore per il regresso egli può avvalersi della surrogazione (v.) ipotecaria a norma dell’art. 1203 n. 1 c.c. (art. 2866, comma 2o, c.c.), ma non in danno dei creditori che abbiano una iscrizione anteriore alla trascrizione del suo titolo di acquisto (art. 2866, comma 3o, c.c.). Il terzo datore di ipoteca si trova in posizione analoga: egli non può invocare, nei confronti del creditore precedente, il beneficio della preventiva escussione del debitore, se il beneficio non è stato convenuto (art. 2868 c.c.); è direttamente esposto all’azione esecutiva e, per evitare la vendita forza del suo bene, deve pagare i creditori ipotecari; anch’egli, se subisce l’esecuzione forzata o se paga i creditori, ha azione di regresso verso il debitore e diritto di surrogazione nell’ipoteca del creditore (art. 2871 c.c.). L’ipoteca è , in linea di principio, speciale e indivisibile: grava solo su beni specificamente indicati e solo per una somma determinata di danaro (art. 2809, comma 1o, c.c.); e grava, per intero, su tutti i beni ipotecati e su ogni loro parte (art. 2809, comma 2o, c.c.).

ipoteca a garanzia di debito futuro: v. specialità dell’ipoteca.

ipoteca automobilistica: è l’ipoteca che ha per oggetto autoveicoli, che si costituisce mediante l’iscrizione del relativo titolo nel P.R.A. (artt. 2810, comma 2o c.c. e 2 ss. r.d.l. 15 marzo 1927, n. 436) (v. anche Pubblico registro automobilistico).

ipoteca cambiaria: è l’ipoteca (v.) iscritta a garanzia di un credito risultante da un titolo all’ordine. Essa viene costituita come segue: a) il titolo di credito viene esibito al conservatore dei registri immobiliari (v.), il quale iscrive ipoteca a favore dell’attuale possessore (art. 2831, commi 1o, e 2o, c.c.) e annota sul titolo l’eseguita iscrizione (art. 2839, comma 2o, c.c.); b) una volta iscritta nei registri immobiliari e annotata sul titolo, l’ipoteca si trasmette ai successivi prenditori del titolo senza necessità dell’ annotazione del trasferimento nei registri immobiliari (art. 2831, comma 2o, c.c.); c) la cancellazione dell’ipoteca ipoteca deve essere consentita dal creditore risultante dai registri immobiliari ed è eseguita dal conservatore dietro presentazione del titolo, che lo restituisce al possessore dopo avervi annotato la eseguita cancellazione (art. 2887, comma 1o, c.c.); d) la cancellazione non importa solo l’estinzione dell’ipoteca ipoteca, ma ad essa consegue anche la perdita dell’azione di regresso (v. azione, ipoteca di regresso) nei confronti dei giranti anteriori alla cancellazione (art. 2887, comma 2o, c.c.). Per le obbligazioni (v.) di società al portatore, garantite da ipoteca sui mobili di proprietà sociale (art. 2410, comma 2o, n. 1 c.c.), il vincolo ipotecario è iscritto nei registri immobiliari con l’indicazione dell’emittente, della data dell’atto di emissione, della serie, del numero e del valore delle obbligazioni emesse, e infine del nome del rappresentante comune degli obbligazionisti (v.) (art. 2831, comma 3o, c.c.). Il titolo è emesso con la menzione della garanzia reale che assiste l’emissione (art. 2413 n. 5 c.c.); l’ipoteca ipoteca si trasferisce con la trasmissione del titolo; quale diritto menzionato nell’obbligazione, anche se l’iscrizione ipotecaria non sia annotata su di essa.

ipoteca cambiaria nel fallimento: la costituzione di ipoteca cambiaria, per debiti contestualmente creati, è soggetta ad azione revocatoria fallimentare (v. azione, ipoteca revocatoria fallimentare) se compiuta nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento (v.) (art. 67, comma 2o, l. fall.). Ev discusso in dottrina se il curatore (v.) debba provare la condizione soggettiva di conoscenza dell’insolvenza del debitore in capo al giratario (v.) del titolo, oppure possa limitarsi a provarla in capo al girante (v.) iscritto nei registri immobiliari (v.) come creditore ipotecario. La dottrina e la giurisprudenza più recenti ritengono che la condizione soggettiva del girante non possa essere imputata al giratario, salvo che non si provi la convivenza tra gli stessi al momento dell’emissione del titolo.

consolidazione dell’ipoteca: v. consolidazione, ipoteca dell’ipoteca.

durata dell’ipoteca: l’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per venti anni, trascorsi i quali l’ipoteca si estingue, salvo che ad istanza del creditore l’iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza (art. 2847 c.c.). Se la rinnovazione è chiesta dopo la scadenza, la rinnovazione equivarrà a nuova iscrizione: produrrà effetti e prenderà grado dalla nuova data (art. 2848 c.c.).

estinzione dell’ipoteca: l’ipoteca si estingue con la cancellazione dal registro, che è formalità altrettanto necessaria per estinguerla quanto lo è la sua iscrizione per costituirla, salva la sopra descritta possibilità , per il terzo acquirente o per il terzo datore di ipoteca, di sottrarre il bene all’espropriazione forzata opponendo al creditore procedente le eccezioni non opposte dal debitore. Anche per la cancellazione, come per la costituzione, occorre un titolo: o l’estinzione dell’obbligazione garantita dall’ipoteca, o la rinuncia espressa e redatta per iscritto del creditore all’ipoteca (art. 2879 c.c.), o la vendita forzata (v.) della cosa ipotecata o il perimento della cosa stessa o lo spirare del termine ventennale senza rinnovazione (art. 2878 ss. c.c.). Il conservatore dei registri non può procedere d’ufficio alla cancellazione: occorre o la domanda della parte interessata, corredata dal consenso espresso del creditore alla cancellazione, oppure una sentenza passata in giudicato o altro provvedimento giudiziale (artt. 586, 794 c.p.c.; art. 136, comma 3o, l. fall.) che, accertata una causa di estinzione dell’ipoteca, ne ordini la cancellazione (art. 2884 c.c.). Ove il conservatore dei registri immobiliari rifiuti indebitamente di provvedervi, l’interessato potrà ottenere un provvedimento giudiziario che ordini la cancellazione (art. 2888 c.c.).

ipoteca giudiziale: è l’ipoteca che si basa: 1) su una sentenza, anche non munita di clausola di provvisoria esecuzione, che rechi condanna al pagamento di una somma di danaro o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente (art. 2818, comma 1o, c.c.); 2) su un decreto ingiuntivo reso esecutivo (art. 655 c.p.c.); 3) su altri provvedimenti giudiziali cui la legge abbia attribuito tale effetto (art. 2818, comma 2o, c.c.), come la sentenza di separazione personale fra coniugi (art. 156, comma 5o, c.c.) e il decreto di omologazione della separazione consensuale (v. separazione dei coniugi); 4) su lodi arbitrali resi esecutivi (art. 2819 c.c.); 5) su sentenze straniere deliberate dell’autorità giudiziaria italiana (art. 2820 c.c.).

ipoteca giudiziale del creditore di assegno di divorzio: il tribunale, nel pronunciare il divorzio (v.), può imporre al coniuge debitore dell’assegno di prestare idonea garanzia personale o reale (art. 8, comma 1o, c.c.); e la sentenza, in ogni caso, costituisce titolo per iscrivere ipoteca giudiziale sui beni del coniuge tenuto alla corresponsione dell’assegno (art. 8, comma 2o, c.c.).

grado dell’ipoteca: su un medesimo bene si possono iscrivere più ipoteche, a garanzia di crediti diversi. Ogni successiva ipoteca è , in ordine di tempo, contrassegnata da un numero, che prende il nome di grado (ipoteca di primo grado, di secondo grado e così via). Se il bene ipotecato verrà sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita si soddisferà anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c’è un residuo, quello di secondo grado e via di seguito (art. 2852 ss. c.c.). L’ipoteca iscritta a garanzia di un credito condizionale o di un credito futuro, suscettibile di nascere da un rapporto già esistente, prende grado dal momento dell’iscrizione (art. 2852 c.c.). Il creditore che ha una ipoteca di grado inferiore può estinguere, con il pagamento, il credito di chi ha un’ipoteca di grado superiore, con l’effetto di surrogarsi (cosiddetta surrogazione (v.) ipotecaria di pagamento) nei suoi diritti (art. 1203 n. 1 c.c.). Altro è la surrogazione del creditore perdente (detta anche surrogazione ipotecaria per evizione): il creditore che ha ipoteca su uno o più immobili, qualora sia perdente perche´ sul loro prezzo si è soddisfatto un creditore anteriore, la cui ipoteca si estendeva però ad altri beni dello stesso debitore, può surrogarsi nell’ipoteca iscritta a favore del creditore soddisfatto (può , in altre parole, trasportare la sua ipoteca), ed avrà diritto di preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria originaria iscrizione ipotecaria (art. 2856 c.c.).

indivisibilità dell’ipoteca: l’ipoteca è , in linea di principio, indivisibile al pari del pegno: continua a gravare su tutti i beni ipotecati e su ogni loro parte, anche se il credito, a garanzia del quale fu iscritta, si sia in parte estinto o se il valore dei beni ipotecati sia successivamente aumentato rispetto all’ammontare del credito garantito. Tuttavia, con il consenso del creditore o con sentenza, si può ottenere la riduzione dell’ipoteca; questa può consistere o nella riduzione della somma per la quale l’ipoteca fu iscritta o nella riduzione dell’iscrizione ad una parte soltanto di beni originariamente ipotecati (artt. 2872 ss. c.c.). All’ipoteca ipoteca, come a quella del pegno, si può derogare: è opinione concorde che la deroga possa essere contenuta nell’atto di concessione o in un successivo atto, anche unilaterale, del creditore.

ipoteca legale: è l’ipoteca che può essere iscritta, anche contro la volontà del debitore, nei casi espressamente previsti dalla legge. Hanno diritto ad essa: 1) l’alienante di un bene immobile o di un bene mobile registrato che non sia stato pagato dall’acquirente. In questo caso l’ipoteca si costituisce sul bene alienato e garantisce il pagamento del prezzo (art. 2871 n. 1 c.c.; artt. 2 ss., r.d. n. 436 del 1927); 2) ciascun coerede sugli immobili dell’eredità, a garanzia del pagamento dei conguagli in danaro spettantigli (art. 2871 n. 2 c.c.); 3) lo Stato sui beni dell’imputato o della persona civilmente responsabile del reato, a garanzia del pagamento delle pene pecuniarie, del rimborso delle spese processuali e delle spese di mantenimento del condannato in carcere ecc. (art. 2817 n. 3 c.c.; art. 189 c.p.). Tale ultima ipotesi non è più prevista dal nostro ordinamento, poiche´ ai sensi dell’art. 218, comma 1o, del d.leg. 28 luglio 1989, n. 271 (recante norme di attuazione, di coordinamento e transitorie del c.p.p.), sono abrogate le disposizioni del c.p. che prevedono l’ipoteca ipoteca. Il secondo comma del citato art. 218 soggiunge che l’ipoteca ipoteca per illeciti penali prevista da altre disposizioni di legge è sostituita con il sequestro conservativo secondo le norme del codice.

ipoteca navale e dell’aeromobile: qualificandosi la nave e l’aeromobile come beni mobili registrati, è riconosciuta la possibilità di iscrivere ipoteca su detti beni (artt. 565 – 577, 1027 – 1037 c. nav.). L’ipoteca ipoteca rientra nella categoria delle ipoteche mobiliari caratterizzandosi per il fatto che può essere soltanto volontaria. Non è prevista quindi l’iscrizione di un’ipoteca legale così come non è ammessa l’iscrizione di un’ipoteca giudiziale (art. 565 c. nav.). L’ipoteca ipoteca comprende le pertinenze e le parti separabili salvo risultino appartenenti a diverso proprietario con scrittura privata avente data certa anteriore all’iscrizione dell’ipoteca. I documenti necessari per procedere all’iscrizione dell’ipoteca ipoteca sono il titolo costitutivo e una nota sottoscritta dal richiedente in duplice originale. Per adempiere alla pubblicità ipotecaria sarà competente l’ufficio di iscrizione della nave o dell’aeromobile. Ove si sia in presenza di ipoteca iscritta su una nave maggiore, gli estremi saranno annotati sull’atto di nazionalità o sul certificato di immatricolazione. L’ipoteca ipoteca prende grado dopo i privilegi marittimi o aeronautici, ma è preferita ad ogni altro privilegio generale e speciale. Si estinguerà oltre che per le normali cause previste per l’ipoteca mobiliare anche per perimento della nave e dell’aeromobile e per prescrizione biennale decorrente dal termine di scadenza dell’obbligazione garantita dall’ipoteca.

possesso e ipoteca: il possesso (v.) del diritto di ipoteca sembra impensabile, attesa la natura costitutiva dell’iscrizione nei registri immobiliari; lo si è , tuttavia, configurato per l’ipotesi in cui l’ipoteca sia stata iscritta sulla base di un titolo nullo.

prelazione sul bene gravato da ipoteca: v. specialità dell’ipoteca.

riduzione dell’ipoteca: v. indivisibilità dell’ipoteca.

specialità dell’ipoteca: la specialità dell’ipoteca va considerata sotto un duplice aspetto: a) con riguardo al credito garantito: il principio è che l’ipoteca deve essere iscritta per una somma determinata in danaro. Ciò significa che la prelazione sul bene, che l’ipoteca attribuisce al credito garantito, vale solo nei limiti della somma per la quale l’ipoteca è iscritta; ma non significa che il credito, a garanzia del quale l’ipoteca è iscritta, debba necessariamente essere un credito pecuniario (v. obbligazioni, ipoteca pecuniarie). Nulla vieta che una ipoteca volontaria possa essere concessa per garantire l’adempimento di obbligazioni aventi per oggetto la consegna di cose determinate (v. prestazione, ipoteca di consegnare) o prestazioni di fare (v. prestazione, ipoteca di fare); e, in questi casi, l’ipoteca assolve, quale garanzia reale, funzione analoga a quella assolta, fra le garanzie personali, dalla fideiussio indemnitatis (v. fideiussione): garantisce l’obbligazione di risarcimento del danno per l’inadempimento (v. risarcimento del danno, ipoteca per inadempimento). L’ammissibilità , più in generale, dell’ipoteca a garanzia di un credito futuro, oltre che di un credito condizionale, risulta dall’art. 2852 c.c., che tuttavia pone il limite, giudicato insuperabile, della suscettibilità del credito futuro di nascere da un rapporto in atto al momento dell’iscrizione. Il limite vale per l’ipoteca come per il pegno, che si differenziano nettamente, sotto questo aspetto, dalle garanzie personali, le quali possono assumere il carattere della garanzia omnibus (v. fideiussione, ipoteca omnibus), estesa a tutte le obbligazioni di un dato debitore verso un dato creditore, anche se derivanti da fonti di obbligazioni future. L’iscrizione del credito è , come si esprime l’art. 2855 c.c., iscrizione del capitale: la somma per la quale l’ipoteca è iscritta limita la prelazione sul bene solo per ciò che attiene al capitale; la prelazione assiste il credito, anche oltre questo limite, per ciò che attiene ai suoi accessori: le spese di costituzione, iscrizione e rinnovazione dell’ipoteca, le spese ordinarie dell’intervento nel processo di esecuzione (non anche quelle dell’espropriazione, essendo queste assistite dal privilegio speciale di cui all’art. 2770 c.c.). Quanto agli interessi (v.) sul capitale, bisogna distinguere fra interessi per le due annualità anteriori al pignoramento, per i quali non occorre una apposita iscrizione, bastando la menzione del tasso di interesse nell’iscrizione del capitale (e qui non c’è deroga al principio di specialità, perche´ la somma complessiva risulta da un calcolo aritmetico) e interessi per altri arretrati, per i quali è richiesta una iscrizione apposita, che prende grado dalla sua data (e neppure qui c’è deroga al principio di specialità ). Altro trattamento è riservato agli interessi per il periodo intercorrente fra pignoramento e vendita: la prelazione li assiste ancora, ma solo nella misura del tasso legale; e qui c’è una, sia pure contenuta, deroga al principio di specialità , non essendo a priori determinabile la durata di questo periodo; b) con riguardo ai beni ipotecati: il principio è che l’ipoteca può essere iscritta solo su beni specialmente indicati. Tali non sono i beni futuri (v. cose, ipoteca future), potendo l’ipoteca costituita su cosa futura essere iscritta solo quando la cosa è venuta ad esistenza (art. 2823 c.c.); ne´ sono i beni altrui, non potendo l’ipoteca su cosa altrui essere iscritta se non quando la cosa è acquistata dal concedente (art. 2822 c.c.). Ev , invece, possibile, iscrivere ipoteca su una quota di proprietà indivisa (v. comproprietà ), anche se l’ipoteca produrrà effetto rispetto ai beni che al debitore verranno assegnati in sede di divisione (art. 2825 c.c.), disposta ai sensi del c.p.c. (artt. 599 – 601 c.c.). Il principio di specialità esige che il bene sia specificamente designato nei modi di cui all’art. 2826 c.c., nonche´ all’art. 29 della citata l. n. 52 del 1985, che richiede l’indicazione di almeno tre confini dell’immobile. Gli unici margini che il principio di specialità consente riguardano le pertinenze (v.) dell’immobile (art. 2810 n. 1 c.c.), i miglioramenti e le accessioni (art. 2811 c.c.). Su questo terreno, e soprattutto in relazione alle pertinenze, si apre il conflitto fra il creditore ipotecario, che reclama l’estensione del proprio diritto, e gli altri creditori, interessati all’opposto a contestare la prelazione del primo. Al riguardo la giurisprudenza adotta criteri alquanto rigorosi: non sono pertinenze dell’immobile adibito a stabilimento industriale i macchinari e gli impianti che lo dotano, salvo che non siano incorporati all’immobile, dovendo in tal caso essere considerati accessori; non sono pertinenze i materiali in magazzino; ne´ gli arredi dell’immobile adibito ad albergo.

ipoteca su beni pubblici: nei confronti dei beni pubblici in senso stretto non è possibile la costituzione di ipoteca, ne´ di alcun diritto reale di garanzia, ne´, ovviamente, l’esecuzione forzata, in ragione del vincolo di destinazione che caratterizza tanto i beni del demanio (v.) quanto quelli del patrimonio indisponibile (v. patrimonio, ipoteca indisponibile dello Stato). L’ipoteca sul patrimonio della P.A. può dunque essere iscritta nel solo caso di beni del patrimonio disponibile (v. patrimonio, ipoteca disponibile dello Stato), che sono sottoposti alle norme del diritto comune. (Vetritto).

ipoteca sui titoli del debito pubblico: l’ipoteca ipoteca si costituisce mediante l’iscrizione nel Gran libro del debito pubblico (v.).

ipoteca su quota di proprietà indivisa: v. specialità dell’ipoteca.

trasmissione dell’ipoteca: la ipoteca ipoteca per effetto della cessione o della surrogazione nel credito ipotecario esige l’adempimento di formalità corrispondenti a quelle richieste per la costituzione dell’ipoteca: essa deve essere annotata nei registri immobiliari (v.) in margine all’iscrizione dell’ipoteca (art. 2843, comma 1o, c.c.), verso produzione al conservatore, in copia, del titolo sul quale la cessione o la surrogazione si fonda (art. 2843, comma 3o, c.c.). In difetto di questa annotazione nei registri immobiliari la trasmissione dell’ipoteca non ha effetto (art. 2843, comma 2o, c.c.); e principi corrispondenti valgono per altre vicende del credito ipotecario, come il pegno, il sequestro, il pignoramento, anch’essi privi di effetti se non annotati in margine all’iscrizione dell’ipoteca. L’annotazione attribuisce la qualità di creditore ipotecario al cessionario o al solvens: il suo consenso, e non quello dell’originario creditore ipotecario, è necessario per cancellare l’ipoteca (art. 2843, comma 2o, c.c.); solo lui è legittimato a rinunciare all’ipoteca (art. 2879, comma 2o, c.c.); a lui vanno notificate le citazioni cui l’iscrizione ipotecaria può dar luogo a norma dell’art. 2844 c.c. (art. 2843, comma 2o, c.c.).

ipoteca volontaria: è l’ipoteca che si basa su un contratto fra debitore o terzo datore di ipoteca e creditore o su un atto unilaterale (v. atti unilaterali) (escluso il testamento) del debitore o del terzo datore di ipoteca. Il contratto o l’atto unilaterale debbono avere forma scritta (v. forma del contratto, ipoteca scritta) a pena di nullità (art. 2821 c.c.).


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