Enciclopedia giuridica

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Trascrizione immobiliare

Si debbono rendere pubblici per mezzo della trascrizione nei registri immobiliari: i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili o che costituiscono, trasferiscono, modificano o estinguono diritti reali di godimento (v. diritti reali, trascrizione immobiliare di godimento) su di essi, nonche´ lo locazioni (v. locazione) ultranovennali e i contratti di società (v.) o di associazione (v.) con i quali si conferisce il godimento di immobili per oltre nove anni o a tempo indeterminato; gli atti unilaterali (v.), come la dichiarazione di riscatto nella vendita con patto di riscatto (v. vendita, trascrizione immobiliare con patto di riscatto), che producano i medesimi effetti; le sentenze e gli altri provvedimenti giudiziari che producano i medesimi effetti (artt. 2643 c.c., 2645 c.c., 2653 c.c.). La trascrizione immobiliare ha funzione di pubblicità dichiarativa (v. pubblicità , trascrizione immobiliare dichiarativa): il contratto o l’atto soggetto a trascrizione è perfettamente valido ed efficace fra le parti, come è efficace fra le parti la sentenza, anche in mancanza di trascrizione; questa assolve, a norma dell’art. 2644, comma 1o, c.c., la funzione di risolvere, a vantaggio di chi per primo ha trascritto l’atto a proprio favore, il conflitto fra più acquirenti della proprietà del medesimo bene da un medesimo dante causa, o fra chi ha acquistato la proprietà di un bene e chi dal medesimo dante causa e sul medesimo bene ha acquistato un diritto reale (cosiddetto principio di priorità ). Ev opportuno avvertire che la trascrizione immobiliare esaurisce la propria funzione nel rendere opponibili ai terzi gli atti che, per legge, vi sono soggetti. Essa non aggiunge nulla al diritto che, per mezzo dell’atto trascritto, si è acquistato. Chi, ad esempio, ha acquistato una servitù (v.) su un immobile ha con ciò stesso acquistato un diritto reale su cosa altrui, per sua natura opponibile a tutti i successivi acquirenti della proprietà dell’immobile. Se, tuttavia, non trascrive l’atto di acquisto della servitù , non potrà opporre l’atto a chi abbia successivamente conseguito la proprietà dell’immobile: questi la conseguirà libera da pesi, salvo che la servitù non fosse stata menzionata nel suo atto di acquisto: in tal caso egli ha acquistato un bene che sapeva gravato da servitù . Se, per contro, si è acquistato un diritto di obbligazione (v. obbligazioni, trascrizione immobiliare in generale), come ad esempio nel caso di chi ha concluso un patto di prelazione o di chi ha venduto con il patto di non rivendere oppure con il patto di retrovendita, non sarà la trascrizione del contratto, nel quale questi patti figurano, a rendere il vincolo opponibile al terzo acquirente: simili patti hanno efficacia solo obbligatoria, e conservano efficacia solo obbligatoria anche se trascritti. La trascrizione immobiliare ha per oggetto, come è espressamente enunciato dall’art. 2645 c.c., atti o provvedimenti: questi sono soggetti a trascrizione in quanto producono in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’art. 2643 c.c.. Oggetto della trascrizione immobiliare sono, dunque, gli atti o i provvedimenti, non gli effetti che questi sono destinati a produrre. Perciò , non ogni vicenda che comporti mutamento della condizione giuridica dei beni immobili è soggetta a trascrizione: non vi è soggetto l’acquisto di un diritto reale su un immobile, quando l’acquisto non sia conseguenza di un atto o di un provvedimento, come nel caso degli acquisti a titolo originario (v. acquisto, trascrizione immobiliare a titolo originario), per accessione (v.) o per usucapione (v.). Sono, inoltre, soggette a trascrizione, sempre agli effetti della opponibilità ai terzi, le domande giudiziali riguardanti atti soggetti a trascrizione (art. 2652 c.c.). Se la domanda sarà accolta, la sentenza di accoglimento potrà essere opposta ai terzi dalla data di trascrizione della domanda. Così, se non è adempiuto l’obbligo di contrarre, la controparte può trascrivere la domanda giudiziale diretta ad ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c. (v. esecuzione forzata, trascrizione immobiliare dell’obbligo di concludere un contratto), e la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevarrà sulle trascrizioni eseguite contro il convenuto in epoca successiva alla trascrizione della domanda (art. 2652 n. 2 c.c.). Così, ancora, se il simulato venditore (v. simulazione del contratto) ottiene l’accertamento della simulazione di una vendita immobiliare, ed aveva trascritto la domanda giudiziale, potrà opporre la sentenza al terzo che avesse acquistato dal simulato compratore dopo la trascrizione della domanda giudiziale (art. 2652 n. 4 c.c.). La trascrizione immobiliare si esegue presso l’ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono situati i beni (art. 2663 c.c.). La trascrizione degli atti che la legge dichiara soggetti a trascrizione è solo un onere (v.) per le parti (che non potranno, in difetto della trascrizione, opporre l’atto ai terzi), ma è un obbligo per il notaio che abbia redatto l’atto pubblico o abbia autenticato la scrittura privata (art. 2671 c.c.). Oltre che dalle parti dell’atto, la trascrizione può essere fatta eseguire da qualunque interessato (art. 2666 c.c.), come nel caso di chi trascriva l’acquisto del suo dante causa, o del dante causa di questo, agli effetti della continuità delle trascrizioni. V. anche pubblicità ; nota, trascrizione immobiliare di trascrizione; trascrizione immobiliare del contratto; continuità della trascrizione immobiliare; registri, trascrizione immobiliare immobiliari.

atti soggetti a trascrizione immobiliare: v. trascrizione immobiliare.

base personale della trascrizione immobiliare: il nostro sistema della trascrizione immobiliare è a base personale, non reale: i registri fanno riferimento a persone, non a beni; sono corredati da un indice di nomi, non da un inventario di immobili. Il conservatore dei registri immobiliari esegue la trascrizione di ciascun atto a favore dell’acquirente e contro il suo dante causa. Perciò , le ricerche nei registri immobiliari non si possono effettuare per unità immobiliari, ma solo per nomi di persone, al fine di accertare se vi figura Tizio o l’ente Zeta e quali trascrizioni siano state eseguite a favore e quali contro di essi. Così, se Tizio offre in vendita un immobile a Caio, questi vorrà sapere se Tizio ne è proprietario e, a tal fine, dovrà cercare nei registri immobiliari le trascrizioni a favore di Tizio ed accertare se ce n’è una che abbia per oggetto l’acquisto di quell’immobile. Se lo trova, potrà da questa risalire al dante causa di Tizio o al dante causa del dante causa. Ma Caio vorrà sapere anche se Tizio per avventura non abbia già venduto l’immobile ad altri o se non si tratti di immobile ipotecato. Egli dovrà allora cercare sotto il nome di Tizio per accertare se risultino trascrizioni o iscrizioni ipotecarie contro e se queste abbiano per oggetto quello specifico immobile. A base reale è , invece, il sistema tavolare (v.).

trascrizione immobiliare come pubblicità dichiarativa: v. pubblicità , trascrizione immobiliare dichiarativa; trascrizione immobiliare.

trascrizione immobiliare come pubblicità negativa: v. comunione fra coniugi, trascrizione immobiliare e atti compiuti senza il consenso dell’altro coniuge; convenzioni matrimoniali.

trascrizione immobiliare come pubblicità notizia: per alcuni atti la trascrizione è richiesta dalla legge a fini di pubblicità trascrizione immobiliarenotizia (v.): così è per gli atti di divisione (art. 2646 c.c.), di accettazione di eredità (v. accettazione, trascrizione immobiliare dell’eredità ) (art. 2648 c.c.), per le sentenze che accertano l’avvenuto acquisto della proprietà per usucapione (v.) (art. 2651 c.c.): atti che sono pienamente opponibili ai terzi anche se non trascritti. La loro trascrizione interessa, essenzialmente, i futuri aventi causa del bene, agli effetti della osservanza del principio della continuità delle trascrizioni (v. continuità della trascrizione immobiliare). V. anche pubblicità, trascrizione immobiliare notizia; comunione fra coniugi, beni esclusi dalla trascrizione immobiliare; convenzioni matrimoniali.

continuità della trascrizione immobiliare: il sistema della trascrizione immobiliare è basato sul principio della continuità delle trascrizioni: nei casi in cui un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto (art. 2650, comma 1o, c.c.). In altre parole: ad ogni trascrizione contro una persona (Tizio ha venduto a Caio quel dato immobile) deve corrispondere una trascrizione a favore della stessa persona (Tizio aveva a sua volta comprato da Sempronio quell’immobile). Perciò , se Caio vuole rendere opponibile ai terzi il contratto con il quale Tizio gli ha venduto un immobile, non basta che trascriva il suo atto di acquisto contro Tizio; deve anche provvedere, se già non vi aveva provveduto il suo dante causa, alla trascrizione del precedente atto di acquisto a favore di Tizio. Finche´ non lo fa, resta inefficace la trascrizione dell’ultimo acquisto. La ragione appare evidente, se si considera l’impostazione a base personale dei nostri registri immobiliari (v. base personale della trascrizione immobiliare). Infatti, se Tizio aveva a sua volta acquistato da Sempronio, il quale aveva venduto sia a lui sia a Mevio, è chiaro che Caio non può , con la trascrizione isolata del suo acquisto contro Tizio, opporre questo acquisto a Mevio, il quale ha legale conoscenza solo degli acquisti trascritti contro Sempronio e non può sapere del trasferimento, non trascritto, da Sempronio a Tizio. Una volta che, con la trascrizione del precedente atto di acquisto, sia stata ristabilita la continuità delle trascrizioni, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell’art. 2644 c.c. (art. 2650, comma 2o, c.c.). Nel nostro esempio: Caio trascrive prima il proprio acquisto contro Tizio e poi, per attuare la continuità delle trascrizioni, trascrive il precedente acquisto a favore di Tizio. Orbene, la trascrizione dell’acquisto di Caio è inefficace fino a quando non sia stato trascritto il precedente acquisto di Tizio; ma la trascrizione di questo, quantunque successiva, consentirà alla trascrizione dell’acquisto di Caio di diventare efficace dalla propria data. Perciò , Caio potrà opporre il proprio acquisto a Mevio, ormai in grado di avere conoscenza legale del trasferimento da Sempronio a Tizio. Ev però fatto salvo il disposto dell’art. 2644 c.c.: se Mevio ha trascritto il proprio acquisto da Sempronio prima che Caio trascrivesse il trasferimento da Sempronio a Tizio, Mevio prevale su Caio. In conclusione: si può acquistare un immobile con tutta sicurezza solo se dai registri immobiliari risulta, partendo dal dante causa e andando a ritroso, una serie continua di trascrizioni. E si dovrà procedere a ritroso fino ad un dante causa a vantaggio del quale possa ritenersi compiuto l’acquisto per usucapione (v.).

trascrizione immobiliare degli acquisti a causa di morte: si devono trascrivere l’accettazione dell’eredità che importi acquisto dei diritti enunciati nei numeri 1, 2 e 4 dell’art. 2643 o liberazione dai medesimi e l’acquisto del legato che abbia lo stesso oggetto. La trascrizione dell’accettazione dell’eredità si opera in base alla dichiarazione del chiamato all’eredità , contenuta in un atto pubblico ovvero in una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell’eredità , si può richiedere la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La trascrizione dell’acquisto del legato si opera sulla base di un estratto autentico del testamento (art. 2648 c.c.). V. anche petizione di eredità .

trascrizione immobiliare degli acquisti delle associazioni non riconosciute: v. nota, trascrizione immobiliare di trascrizione.

trascrizione immobiliare degli acquisti delle società semplici: v. nota, trascrizione immobiliare di trascrizione.

trascrizione immobiliare degli acquisti di beni personali dei coniugi: v. comunione fra coniugi, beni esclusi dalla trascrizione immobiliare; convenzioni matrimoniali.

trascrizione immobiliare del contratto: è il mezzo necessario per dare pubblicità al contratto (artt. 2643, 2683 c.c.), ossia per portarlo a conoscenza dei terzi. Il contratto è, anche senza la trascrizione, pienamente valido, ed è pienamente efficace fra le parti: trasferisce, fra le parti, la proprietà della cosa, costituisce il diritto reale sulla cosa altrui e così via. Solo a seguito della trascrizione, tuttavia, il contratto è legalmente noto ai terzi o, come si dice, è ad essi opponibile: l’effetto prodotto dal contratto, come il passaggio della proprietà di una cosa da un soggetto ad un altro o come la costituzione del diritto reale sulla cosa, esce dalla sfera soggettiva delle parti e diventa un fatto giuridico (v. fatti giuridici) che si considera noto a tutti, anche a chi eventualmente lo ignorasse (cosiddetta presunzione legale di conoscenza). I terzi dovranno, dalla data della trascrizione del contratto, considerare quel dato bene non più di Tizio, ma di Caio (oppure dovranno considerarlo non più in piena proprietà (v. proprietà , trascrizione immobiliare piena) di Tizio, ma gravato dal diritto di superficie (v.) o di usufrutto (v.) ecc. di Caio). Con la conseguenza che, se vorranno comprarlo, dovranno comprarlo non più da Tizio, ma da Caio (o, nell’altro esempio, non acquisteranno da Tizio che la nuda proprietà (v. proprietà, trascrizione immobiliare nuda), risultando il bene gravato dal diritto reale di Caio). La trascrizione immobiliare nei pubblici registri assolve, nella circolazione dei beni immobili o dei mobili registrati, una funzione analoga a quella che il possesso (v. acquisto, trascrizione immobiliare a non domino) assolve nella circolazione dei beni mobili. Se più persone acquistano, con successivi contratti, la stessa cosa mobile da un medesimo dante causa, ne diventa proprietaria quella tra esse che per prima ne ha conseguito il possesso (art. 1155 c.c.). Se la stessa situazione si ripete per un bene immobile o per un mobile registrato, prevale quella di esse che ha per prima trascritto il contratto: questa, anche se è stata l’ultima a comperare, può opporre l’acquisto alle altre; le altre, pur avendo acquistato prima, non possono opporle il loro contratto perche´ l’hanno trascritto successivamente (art. 2644 c.c.). Resta però aperto il problema se chi trascrive per primo nella consapevolezza del precedente acquisto altrui (o del precedente preliminare di compravendita altrui) sia esposto all’azione di danni del primo acquirente (o del primo promissario acquirente) (v. danno, trascrizione immobiliare ingiusto; fatti illeciti). Neppure si deve confondere la forma scritta richiesta per la validità o per la prova del contratto (v. forma del contratto, trascrizione immobiliare scritta ad probationem; forma del contratto, trascrizione immobiliare scritta ad substantiam) con quella richiesta come titolo per la trascrizione. Per trascrivere un contratto nei registri immobiliari occorre che lo stesso risulti da atto pubblico (v. atto, trascrizione immobiliare pubblico) o da scrittura privata (v.) autenticata. Se il contratto era stato redatto per scrittura privata non autenticata (ciò che non influisce sulla validità del contratto), occorrerà che la sottoscrizione delle parti venga giudizialmente accertata, ossia dichiarata autentica dal giudice (art. 2657 c.c.).

trascrizione immobiliare del fondo patrimoniale: v. fondo patrimoniale; convenzioni matrimoniali.

trascrizione immobiliare delle convenzioni matrimoniali: v. convenzioni matrimoniali.

trascrizione immobiliare del pignoramento: v. pignoramento.

nota di trascrizione immobiliare: v. nota, trascrizione immobiliare di trascrizione.

trascrizione immobiliare sanante: la sentenza che dichiara la nullità (v. nullità del contratto) travolge, in linea di principio, anche i diritti acquistati dai terzi di buona fede, e ciò quantunque il terzo avesse trascritto il proprio acquisto prima della trascrizione della domanda giudiziale di nullità . A questo principio è però apportato un temperamento per l’ipotesi in cui il contratto nullo, o annullabile (v. annullabilità , trascrizione immobiliare del contratto) per incapacità legale (v.), sia stato trascritto e siano trascorsi cinque anni senza che risulti eseguita la trascrizione della domanda giudiziale di nullità (o di annullamento per incapacità legale). In tal caso, la sentenza che dichiara la nullità (o pronuncia l’annullamento) non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base ad un atto trascritto anteriormente alla domanda giudiziale (art. 2652 n. 6 c.c.). Ad esempio: A vende un immobile a B e il contratto è trascritto; passano cinque anni e B vende o dona a C, che trascrive; dopo di che A trascrive la domanda giudiziale di nullità della sua vendita a B: l’eventuale sentenza di accoglimento della domanda non pregiudicherà il diritto acquistato da C. A questo temperamento, che la legge apporta al rigore dei principi sulla nullità del contratto, si dà il nome di pubblicità sanante o trascrizione immobiliare trascrizione immobiliare. L’espressione è impropria: la nullità non è qui sanata; la sentenza che la dichiara non è opponibile al terzo, ma è pienamente efficace fra le parti. Se la domanda è diretta a far pronunciare l’annullamento per una causa diversa dall’incapacità legale, la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, anche se questa è stata trascritta prima che siano decorsi cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto impegnato, purche´ in questo caso i terzi abbiano acquistato a titolo oneroso (art. 2652 c.c.). V. anche petizione d’eredità .

titolo per la trascrizione immobiliare: l’atto da trascrivere deve presentare specifici requisiti formali, idonei a farne un trascrizione immobiliare trascrizione immobiliare: deve trattarsi o di una sentenza (v.) o di un atto pubblico (v. atto, trascrizione immobiliare pubblico) o di una scrittura privata con firme autenticate (v. scrittura privata) o giudizialmente accertate (art. 2657 c.c.). Perciò , chi voglia trascrivere un contratto risultante da scrittura privata non autenticata deve, se l’altra parte si rifiuta di riprodurre il documento (v. contratto, trascrizione immobiliare preliminare) in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata, promuovere un giudizio per ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione; ma intanto può trascrivere, per gli effetti della trascrizione, la relativa domanda giudiziale.

usucapione e trascrizione immobiliare: l’acquisto a titolo originario di un diritto reale immobiliare per usucapione (v.) non è soggetto a trascrizione. L’acquisto della proprietà per usucapione è opponibile indipendentemente da ogni forma di pubblicità (v.). La trascrizione della sentenza di accertamento della proprietà e della relativa domanda (art. 2653 n. 1 c.c.), produce solo gli effetti di cui all’art. 111, comma 4o, c.p.c..


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